Huurindexatie en EPC: kan je verhuurder de huurprijs indexeren?

Veel huurders kijken met gefronste wenkbrauwen naar de brief die aankondigt dat hun huurprijs wordt gewijzigd. Zomaar de huurprijs ‘indexeren’… kan dat wel zomaar? Zeker in deze kostelijke tijden is het nuttig om als huurder én verhuurder precies te weten wat kan en mag. Een woordje uitleg.

Jaarlijkse indexering van de huurprijs

Elke verhuurder van een woning mag één keer per jaar zijn huurprijs indexeren. Indexeren is niet hetzelfde als willekeurig verhogen. Een indexering betekent dat de verhuurder de huurprijs aanpast in functie van de kosten van het levensonderhoud.

Bij de huidige huurovereenkomsten mag de huurindexering elk jaar op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract geïndexeerd worden. Dat gebeurt – in tegenstelling tot wat wordt gedacht – dus niet altijd in januari. De verhuurder moet je dit schriftelijk vragen, het gebeurt niet automatisch. De verhuurder kan een indexering vragen, ook al staat er niets over bepaald in de huurovereenkomst. Alleen als de overeenkomst de indexering uitdrukkelijk uitsluit, kan het niet.

Hij mag je tot drie maanden terug in de tijd de indexering vragen.

Stel: je hebt een huurcontract dat gestart is op 1 september 2021.

• De verhuurder mag ten vroegste een indexering toepassen op 1 september 2022;
• Indien hij de indexering vraagt in november 2022, kan hij de indexering toepassen vanaf 1 september 2022 (de verjaardag van de huurovereenkomst)
• Indien hij de indexering vraagt in januari 2023, kan hij de indexering slechts toepassen vanaf 1 oktober 2022 (slechts drie maanden terug in de tijd).

De verhuurder kan niet meer vragen dan wat de indexering toelaat. Hij kan wel kiezen om de indexering (gedeeltelijk) niet in te rekenen in de huurprijs.

Opgelet: de woninghuurwetgeving is met de jaren geëvolueerd. Zit je met een oude huurovereenkomst? Dan zijn er andere regels van toepassing. Informeer je hierover bij een notaris of een vastgoedmakelaar.

NIEUW: Geen of slechts een gedeeltelijke indexering voor de energieverslindende woningen

Sinds 1 oktober 2022 is de huurprijs van een woning die onvoldoende energiezuinig is ‘bevroren’. De prijzen van huurwoningen met een niet-energiezuinig EPC-label van E en F mogen een jaar lang (tot 1 oktober 2023) niet geïndexeerd worden. Verhuurders van woningen met energielabel D mogen de indexering slechts met de helft doorrekenen aan hun huurder. 

Waar vind je het EPC-label terug?

Een EPC-label vind je terug op je energieprestatiecertificaat (EPC). Het EPC (energieprestatiecertificaat) is een document dat mogelijke kopers of huurders informeert over de energiezuinigheid van de woning. Het moet verplicht aanwezig zijn bij een verkoop of een verhuur. Sinds 1 januari 2019 zijn de EPC’s volledig in een nieuw jasje gestoken. De nieuwe EPC’s vermelden naast een kengetal (uitgedrukt in kWh/m²) vandaag ook een label. Het certificaat wordt daardoor een stuk visueler en begrijpelijker voor eigenaars, kandidaat-kopers en -huurders.

Zowel de ‘oude’ EPC’s zonder labels, als de nieuwe met zijn in omloop. Wat als je verhuurder beschikt over een EPC zonder label? Volgens Vlaanderen.be mag je dezelfde regels toepassen deze EPC’s, maar de kengetallen (uitgedrukt in kWh/m²) moeten dan vertaald worden naar labels om te weten of een indexering mag gebeuren. Dit kan op de volgende manier:

• hoger dan 500 kWh/(m² jaar) = label F

• tussen 500 en 400 kWh/(m² jaar) = label E

• tussen 400 en 300 kWh/(m² jaar) = label D

• tussen 300 en 200 kWh/(m² jaar) = label C

• tussen 200 en 100 kWh/(m² jaar) = label B

• tussen 100 en 0 kWh/(m² jaar) = label A

• minder dan 0 kWh/(m² jaar) = label A+

Bron: notaris.be